27. december 2022
Hvis du som udlejer ejer mere end et boliglejemål, er du omfattet af reglerne om afholdelse af ind- og fraflytningssyn.
Manglende efterlevelse heraf medfører, at du som udlejer fortaber dit krav på istandsættelse af lejemålet ved lejers fraflytning, dette gælder også selvom lejer har misligholdt lejemålet. Rigtig mange huslejenævnssager omfatter udlejers fraflytningskrav i forbindelse med lejers fraflytning, og hvis formalia ikke er på plads, har udlejer tabt sagen på forhånd, hvilket vi desværre ser alt for ofte.
Indflytningssyn
Lejer skal indkaldes til et indflytningssyn, dog er der ikke krav om en skriftlig indkaldelse eller krav til længden af lejers varsel, idet lejer tidsmæssigt skal kunne indrette sig herefter. Det er vores klare anbefaling, at indflytningssynet altid afholdes samtidig med at der sker udlevering af nøgler til lejemålet.
Under selve indflytningssynet skal lejemålets stand dokumenteres ved udarbejdelse af en reel indflytningsrapport. Det kan være en god ide at tage billeder af lejemålet, som supplement til rapporten. Indflytningsrapporten skal udleveres til lejer under selve synet, og lejer skal kvittere for modtagelse heraf.
Det er altså ikke tilstrækkeligt, at f.eks. sende rapporten efterfølgende pr. mail til lejer. Hvis rapporten udarbejdes elektronisk, skal denne sendes til lejer ved synets afslutning, og lejer skal kvittere for modtagelse heraf straks ved modtagelse.
Kun såfremt lejer ikke giver møde eller nægter at kvittere for modtagelse af rapporten, har du mulighed for efterfølgende at sende den til lejer, hvilket skal ske senest 2 uger fra indflytningssynets afholdelse. I praksis har denne undtagelse dog en ringe betydning.
Det vigtigste for dig som udlejer er at udarbejde en korrekt og udførlig rapport samt sikre dokumentation for, at lejer de facto har modtaget denne under selve indflytningssynet.
Fraflytningssyn
Når tiden er kommet til lejers fraflytning, skal der ligeledes indkaldes til og afholdes et fraflytningssyn.
Ved fraflytningssynet skal lejer skriftligt indkaldes til fraflytningssynet med mindst en uges varsel. For det tilfælde, at lejer ikke giver møde til fraflytningssynet, er det vigtigt at formalia omkring indkaldelsen er overholdt, idet fraflytningssynet i modsat fald ikke gyldigt kan afholdes, og at fristen for afholdelse heraf risikeres at springe.
Indkaldelse kan ske pr. brev, mail eller sms, afhængigt af jeres aftale om digital kommunikation, og hvorledes I hidtil har kommunikeret. Det er vigtigt, at du har dokumentation for, at lejer er behørigt indkaldt.
Efter lejemålets ophævelse eller opsigelse er det muligt for dig og lejer, at indgå en aftale om et kortere varsel til fraflytningssyn. Husk dog altid, at følge en sådan aftale op med en skriftlig indkaldelse, f.eks. ’’I henhold til telefonisk aftale bekræfter jeg herved vores aftale om afholdelse af fraflytningssyn den [dato], kl. [tidspunkt]’’.
Fraflytningssynet skal afholdes inden to uger fra lejers fraflytning (nøgleaflevering), eller fra tidspunktet, hvor du er blevet bekendt med at lejemålet er fraflyttet, f.eks. ved besked fra lejer herom.
Ved selve fraflytningssynet skal der – som ved indflytningssynet – udarbejdes en skriftlig rapport, hvori lejemålets stand ved fraflytning angives. Atter er det en god ide at supplere rapporten med billeder, særligt af evt. skader ved lejemålet, som lejer hæfter for. Det er essentielt, at det konkret angivet hvilke istandsættelsesarbejder lejer hæfter for, fx tapetsering og maling af vægge i stue og soveværelse, udskiftning af ødelagt dør i køkken etc.
Det er ikke muligt at komme med yderligere krav end det anførte i fraflytningsrapporten, medmindre der er tale om skjulte fejl og mangler, som ikke kunne eller burde have været opdaget ved fraflytningssynet. Husk derfor at få det hele med.
Lejer skal – som ved afholdelse af indflytningssyn – ved selve synet have udleveret en kopi af fraflytningsrapporten, og lejer skal kvittere for modtagelse heraf.
Det er ikke tilstrækkeligt, at f.eks. sende rapporten efterfølgende pr. mail til lejer.
Såfremt lejer ikke giver møde til fraflytningssynet eller nægter at kvittere for modtagelse, skal rapporten senest to uger fra synets afholdelse skriftligt fremsendes til lejer.
Det vigtigste for dig som udlejer er at udarbejde en korrekt og udførlig rapport samt sikre dokumentation for, at lejer er indkaldt til fraflytningssynet og har modtaget kopi af fraflytningsrapporten under selve synet. Alternativt at denne efterfølgende er sendt til lejer, grundet lejers manglende fremmøde eller såfremt lejer har nægtet at kvittere for modtagelse.
