Det kan forekomme, at man som naboer ikke er enige eller kan opnå enighed om skellets placering, og så kan det være nødvendigt med en skelforretning. Vi dissekerer, hvad det indebærer i denne artikel, så du kommer lidt dybere i materien med en såkaldt skelforretning.
Hvis der ikke kan findes en løsning mellem naboerne, vil praksis være hos DreistStorgaard, at der undersøges mulighed for at få hjælp af retshjælpsforsikringen til at dække udgifterne til en skelforretning. Det er sådan, at mange forsikringer dækker både vores og landinspektørens salær. Efterfølgende vil vi antage en landinspektør til at forestå skelforretningen.
Ifølge Retsinformation fortælles det, at reglerne om afholdelse af skelforretning til konstatering af den rette beliggenhed af en ejendomsgrænse findes i kapitel 5 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven). En skelforretning kan kun angå spørgsmålet om den rette beliggenhed af en ejendomsgrænse, herunder grænser mod umatrikulerede ejendomme og offentlige veje, hvad enten vejene er udskilte i matriklen eller uudskilte. Hvis der ved en skelforretning fastlægges skel mod en offentlig vej, der ikke er udskilt, bør vejarealet udskilles. Skelforretninger kan ikke angå spørgsmål om beliggenheden af servitut- eller brugsgrænser.
Landinspektøren skal indkalde de involverede parter mindst 14 dage før skelforretningen. Hvis naboen har rekvireret skelforretningen, har man som regel også 14 dage til at forberede sig. Landinspektøren står for indkaldelsen og skal kunne dokumentere, at det er gjort korrekt.
Skelforretningen finder sted på stedet, hvor landinspektøren tjekker, at indkaldelsen er sket efter reglerne og gennemgår omkostningerne. Herefter undersøger landinspektøren skellet, stiller spørgsmål til parterne og forsøger at opnå enighed. Hvis parterne ikke kan blive enige, træffer landinspektøren en afgørelse baseret på alle de oplysninger, han har.
Grundig forberedelse af sagen er væsentlig, eftersom landinspektøren efter skelforretningen træffer en bindende afgørelse om skellets placering med udgangspunkt i de oplysninger, som landinspektøren har adgang til og som præsenteres af parterne.
Afgørelsen er som udgangspunkt bindende og indsendes derefter til Geodatastyrelsen. Parterne har otte uger til at indbringe sagen for retten. Når fristen udløber, er afgørelsen endelig. Landinspektøren sender en opgørelse over omkostningerne og en udtalelse om skelforretningen.
Landinspektøren skal i forbindelse med afsætning af bestående skel være særlig opmærksom på reglerne om inddragelse og underretning af berørte ejere.
Læs også: Nabokonflikter og skelforretninger højaktuelle som aldrig før
Landinspektøren indleder skelforretningen med at konstatere, at formalia i forbindelse med indkaldelsen er overholdt. Dernæst oplyses parterne om reglerne om skelforretningen, herunder om opgørelse af omkostninger samt om muligheden for fordeling af omkostningerne mellem parterne ved at indbringe sagen for Hegnssynet.
Landinspektøren besigtiger stedet under skelforretningen og kan stille spørgsmål til parterne og de indkaldte vidner.
Hævdserhvervelse
Under skelforretningen tager landinspektøren tillige stilling til, hvorvidt der som følge af hævdserhvervelse er erhvervet areal, som ligger i skel eller op til skel. Landinspektøren foretager en konkret vurdering af, om der er opnået ejendomshævd.
I den konkrete vurdering indgår en række betingelser, som skal være opfyldt, før det kan statueres, at der er vundet ejendomshævd.
Det retlige grundlag for ejendomshævd er Danske Lov, 5-5-1, hvorefter uberettiget råden over en ejendom i mere end 20 år kan føre til, at der vindes hævd over den pågældende ejendom.
De nærmere betingelser for hvornår der kan vindes ejendomshævd er i vid udstrækning fastlagt i retspraksis.
Når man taler om ejendomshævd (også kaldet grænsehævd), er det sædvanligvis formodet, at følgende betingelser kan udledes af reglen i Danske Lov og tilhørende retspraksis:
- Der skal være foretaget en ejers råden i mindst 20 år
- Den udøvede råden skal foregå til en synlig og fast grænse
- Der må ikke foreligge aftale med nabo herom (råden skal være retsstridig)
- Råden må på den anden side ikke være for retsstridig ("snighævd")
Den hævdende skal derfor bl.a. have anvendt ejendommen på en almindelig måde ud fra den type ejendom, der er tale om, altså som om den hævdende selv var ejer.
Det vil sige, at hvis en grundejer til en naboejendom inddrager naboejendommen, vil grundejeren skulle råde over denne på samme måde som over sin egen ejendom.
Domstolene har over tid mange gange taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for at vinde hævd er til stede.
Det kan udledes af retspraksis, at der i et vist omfang gælder et krav om, at den hævdende ikke må have været i ond tro.
Dette er dog kun i begrænset omfang defineret og beskrevet i retspraksis hidtil, men til belysning af grænsefladerne og hvor grænserne efter Højesterets opfattelse er, kan vi nu finde holdepunkter i en netop afsagt dom i Højesteret i februar 2023.
God eller ond tro: Tre villaejere nægtede kommunens anmodning
Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt tre villaejere havde vundet ejendomshævd over en del af et areal, der ligger som et beplantningsbælte mellem et industriområde og et villaområde, og som villaejerne havde inddraget i deres respektive haver, kort tid efter en udstykning i 1960’erne og 1970’erne havde fundet sted. I 2013 bad kommunen ejerne om at trække sig tilbage til det oprindelige skel.
Ejerne nægtede at imødekomme kommunens anmodning, idet de mente, at de havde vundet ejendomshævd på arealet.
Spørgsmålet i den afgjorte sag var derfor, i hvilket omfang det desuden kunne kræves, at den hævdende grundejer var i god tro om at være ejer af det omstridte areal.
I den forbindelse påberåbte kommunen sig en gammel dom afsagt af Højesteret i 1932.
Læs også: DreistStorgaard placeret blandt de bedste på IFLR1000’s rankingliste
I denne dom fra 1932 havde en mand tilegnet sig en forsømt villagrund, som han havde været klar over tilhørte en anden. Han havde anvendt den i over 20 år, men Højesteret vurderede ikke, at manden havde vundet hævd på grunden.
Højesteret lægger i sin afgørelse fra 1932 til grund for deres vurdering, at manden fik at vide, at grunden var solgt, og at han med lethed kunne have kontaktet ejeren for at afklare ejerforholdet.
På grund af disse omstændigheder fandt Højesteret i 1932 ikke, at manden havde vundet hævd på villagrunden. Ud fra det sparsomme resume dommen giver af sagens detaljer, må det lægges til grund, at manden som udgangspunkt havde opfyldt de almindelige hævdsbetingelser.
Det kan under alle omstændigheder lægges til grund, at manden havde rådet over villagrunden i over 20 år. Alligevel når Højesteret frem til, at han ikke har vundet hævd på villagrunden. Dette begrunder de med, at manden var klar over, at grunden var videresolgt.
I denne dom har Højesteret således vurderet mandens subjektive forhold, herunder hans gode tro, i deres vurdering af om der er vundet hævd eller ej.
Højesteret når i dommen fra 1932 frem til, at mandens subjektive forhold gør, at han ikke kan vinde hævd på villagrunden.
Manden var i ond tro omkring, at villagrunden tilhørte ham, og han var tilmed vidende om, at den var videresolgt. Han er dermed i ond tro omkring hævden.
Disse faktorer medfører, at han blev afskåret fra at vinde hævd på villagrunden.
Læs også: DreistStorgaard bistår Tscherning Holding A/S med opkøb af to virksomheder
Denne dom er dermed i overensstemmelse med tidligere teori om, at hævd kræver en vis form for god tro fra den hævdende, førend der kan vindes hævd på et areal, da han forsætteligt har holdt sig uvidende om forholdets karakter og det faktum, at han var oplyst om, at villagrunden var solgt.
Danske Lov stillede ikke et krav om god tro hos den hævdende, men tidlige domme har medført, at domstolene havde et moment af god tro med i deres vurdering, når det skulle vurderes, hvorvidt en person kunne vinde hævd eller ej.
Hvad god tro for den hævdende angår, kan man sige, at der har udviklet sig enighed i den juridiske teori om, at der foreligger et krav om god tro på den måde, at den hævdende må antages at have kunnet gå ud fra, at hans råden ville blive tolereret.
Der skal altså ”noget mere” til, for at opnå ejendomshævd end det blotte forhold, at man har rådet over et areal i 20 år, og at de øvrige betingelser nævnt ovenfor er opfyldte.
Højesteret vurderede i 2023 sagen på følgende måde
”Højesteret finder, at der som udgangspunkt ikke kan vindes ejendomshævd, hvis den rådende på det tidspunkt, hvor den pågældende begyndte at råde over arealet, vidste, at arealet tilhørte en anden, jf. herved også Højesterets dom af 17. november 1931 (UfR 1932.39). Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis det efter en samlet vurdering findes godtgjort, at den rådende i en periode på mindst 20 år (hævdsperioden) havde føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealet.
Efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder findes det ikke godtgjort, at villaejerne i en periode på mindst 20 år har haft føje til at tro, at kommunen havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne. Højesteret har navnlig lagt vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne, men det skete ikke. Højesteret har desuden lagt vægt på, at kommunen ikke har haft nogen anledning til at føre tilsyn med eller råde over arealerne.
Ved etableringen af beplantningen, som havde til formål at adskille villaområdet fra industriområdet og derved beskytte beboerne i villaområdet mod støj og forurening mv., forudsatte kommunen, at vedligeholdelse ikke ville være nødvendig i en længere årrække. Højesteret har desuden lagt vægt på, at der ikke har været tilkendegivelser fra kommunen, der kunne opfattes sådan, at kommunen var indstillet på at opgive sin ejendomsret.
Det forhold, at kommunen efter det oplyste ikke frem til 2013 gjorde villaejerne opmærksomme på, at de inddragne arealer tilhørte kommunen, kan i hvert fald under de foreliggende omstændigheder ikke have skabt en berettiget forventning hos villaejerne om, at kommunen var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne.”
Svær balancegang mellem god og ond tro
Tager man udgangspunkt i den nyligt afsagte dom, ser man, at Højesteret lægger op til en vurdering af den hævdendes gode tro. Den vurdering, som retten nu bør indtage, indeholder en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvilket giver domstolene et vist spillerum, når de skal bedømme, hvorvidt den hævdende er i ond tro.
Ond tro kan for den hævdende opstå ved både en aktiv handling og ved undladelse.
Selvom hævd betinger en uretmæssig råden, vil der være en grænse for, hvor uvidende man kan være om den uretmæssige retstilstand, man forårsager, men samtidig har de inddraget kriteriet om god tro i deres afvejning, når domstolene skal vurdere, hvorvidt en part har vundet hævd eller ej.
Der har hidtil været en vis uenighed i litteraturen om, hvorvidt god tro skal anses som en betingelse for hævd, men det må konstateres, at retstilstanden nu må være således, at domstolene anvender god tro i deres endelige vurdering, hvilket understøttes af den nyligt afsagte dom i Højesteret.
Som det fremgår, er hævd en ganske vanskelig juridisk størrelse at arbejde med, da afgørelserne er meget konkrete i hver enkelt tilfælde, og ikke mindst er spørgsmålet om god eller ond tro hos den hævdende meget vanskeligt. For hvem ved egentlig, hvad den hævdende forventede eller kunne forvente. I en konfliktsituation må dette selvsagt sættes op imod en objektiv standard.
Anden hævdssag fra 2023
Det kan derfor rejse det relevante spørgsmål for parterne om, hvorvidt hævd er ganske udelukket, hvis man har haft mulighed for at spørge naboen, om denne er indforstået med at afstå arealet, men at man blot ikke har fået stillet spørgsmålet.
I en anden sag fra 2023 har Højesteret i en anden sag tages stilling til spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for at vinde hævd var til stede og opfyldte.
I denne sag købte A og B i 2017 en fritidsbolig, der grænsede op til marker tilhørende en landbrugsejendom, som siden 2001 havde været ejet af C og D.
Sagen angik, om A og B havde opnået ejendomshævd over en del af landbrugsejendommen.
Det omtvistede areal på i alt 41 m2 var et smalt grundstykke langs en del af skelgrænsen mellem de to ejendomme og indtil midten af en hæk, som parterne fjernede i 2018.
Læs også: DreistStorgaards M&A team har rådgivet i forbindelse med endnu en international M&A-transaktion
I sagen fandt Landsretten, at det ikke kunne fastlægges, hvem der havde plantet hækken. Det var desuden ikke godtgjort, at A og B eller de tidligere ejere af deres ejendom havde udøvet en ejers råden over de arealer, der var omfattet af A og B’s hævdspåstande.
Højesteret vurderer yderligere, at hækken, der formentlig var blevet plantet omkring 1970, ikke var plantet i det matrikulære skel, men inde på landbrugsejendommen tæt på skelgrænsen. De tidligere ejere af fritidsboligen havde sammen med C og B løbende vedligeholdt hækken. Denne vedligeholdelse, som blev foretaget af de tidligere ejere af fritidsboligen, kunne ikke anses for en retsstridig ejerråden, der kunne danne grundlag for at vinde hævd over arealet.
Det var ikke godtgjort, at de tidligere ejere i øvrigt igennem årene havde udøvet en ejers råden over arealet, der efter de foreliggende oplysninger i væsentligt omfang måtte antages at have været dækket af hækken. Der var ikke grundlag for at fastslå, at A og B havde opnået hævd over arealet.
Såfremt landinspektøren således ved en skelforretning finder, at betingelserne er til stede og opfyldt, kan retsvirkningen blive, at der er vundet ejendomshævd, hvilket kan medføre, at landinspektøren afsætter skellet, så skellet svarer til den vundne ejendomshævd.
Kontakt DreistStorgaard Advoakter i dag
DreistStorgaard Advokater har mangeårig erfaring i skelforretninger, bistand og rådgivning om de juridiske aspekter af en skelforretning, og hvordan du bedst muligt varetager dine interesser i forbindelse med en skelforretning.
Ønsker du rådgivning inden for området, er du velkommen til at kontakte partner og advokat Dan Jordy eller fange en af de andre i vores store team hos DreistStorgaard.
