Skattestyrelsen har den 8. maj 2025 udsendt en officiel meddelelse (styresignal) med opdaterede retningslinjer for, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelse af fast ejendom. Dette styresignal har betydning for værdiansættelsen ved overdragelse til nærtstående familiemedlemmer.
Værdiansættelsescirkulæret og 15/20%-reglen
Ifølge værdiansættelsescirkulæret fra 1982 har man kunnet overdrage fast ejendom til nærtstående til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%, hvis ikke der forelå særlige omstændigheder. I takt med de nye ejendomsvurderinger blev cirkulæret opdateret i 2021, så man fremover kan anvende en værdiansættelse på den nye offentlige vurdering minus 20%, forudsat der ikke foreligger særlige omstændigheder.
Denne regel har gjort det muligt at overdrage fast ejendom til nærtstående til en fordelagtig pris, så længe visse betingelser er opfyldt.
Særlige omstændigheder kan ændre værdien
Dog slog Højesteret i 2016 fast, at Skattestyrelsen ikke er bundet af værdiansættelsen efter cirkulæret, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. I sådanne tilfælde skal ejendommen i stedet overdrages til handelsværdien som værdiansættelse!
Siden Højesterets dom fra 2016 har der været en række retssager på området, hvor skattemyndighederne og borgerne ved domstolene har kunnet få prøvet helt præcist hvad der menes med ”særlige omstændigheder”.
Hvad er særlige omstændigheder? – Skattestyrelsens styresignal 2025
Skattestyrelsen har nu ved offentliggørelse af deres styresignal samlet det væsentligste retspraksis på området, og kortlagt hvordan Skattestyrelsen fremadrettet vil fortolke særlige omstændigheder i konkrete tilfælde.
Af særlige omstændigheder nævnt i styresignalet kan blandt andet nævnes:
- Indhentelse af mæglervurdering forud for overdragelsen
- Videreoverdragelse af ejendommen kort tid efter til en væsentlig højere købesum
- Forudgående eller efterfølgende optagelse af realkreditlån, hvor belåningsprocenten overstiger det mulige i forhold til købesummen
- Salg til væsentlig lavere værdi end anskaffelsessummen mindre end 3 år efter købet
Fortsat usikkerhed og behov for rådgivning
Selvom styresignalet fra Skattestyrelsen skal sikre mere ensartet praksis, vil vurderingen af særlige omstændigheder stadig afhænge af det konkrete tilfælde. Derfor er det vigtigt at søge professionel rådgivning, inden man gennemfører en familieoverdragelse af fast ejendom.
