Udspil til lagerbeskatning på udlejningsejendomme

15-10-2020: Regeringen kom midt i august med et udspil om ret til tidlig pension og tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet som følge af nedslidning. Forslaget kan få betydning for ejendomsbranchen, da finansieringen af pensionsretten blandt andet skal ske ved at indføre lagerbeskatning af selskabers avancer på visse af de ejendomme, som selskabet ejer.

Formålet med regeringens udspil

Formålet med indførelsen af lagerbeskatning på udlejningsejendomme er at skaffe et provenu på anslået 850 mio. kr. til finansieringen af regeringens pensionsudspil. Desuden handler det om at ligestille beskatning af investering i fast ejendom med andre kapitalinvesteringer – for eksempel investering i aktier. I dag beskattes avancen på en ejendom først på det tidspunkt, hvor ejendommen sælges – og såfremt den ændrede beskatning indføres, vil det kunne have stor betydning for grundlaget for investeringen i fast ejendom, da der nu vil være flere faktorer, der kan påvirke afkastet og en udlejningsejendoms handelsværdi.

Hvem vil skatten ramme og hvordan?

Der er endnu ikke tale om et lovforslag, der er fremsat i Folketinget eller sendt i høring. Oplysningerne om udspillets indhold er alene baseret på de oplysninger, som er kommet fra regeringen i august og de efterfølgende spørgsmål, som skatteministeren i september har besvaret over for medlemmer af Folketinget.

Hvem?

Der er tale om en skat, der vil påhvile ejeren af ejendommen, hvor ejeren er et dansk eller et udenlandsk selskabsbeskattet selskab. Reglerne vil ikke gælde for ejendomme, der er ejet af fysiske personer. Det er endnu ikke fastlagt, om reglerne vil omfatte ejendomme omfattet af en selskabsretlig konstruktion, hvor der er personlig hæftelse (for eksempel kommanditselskaber).

Hvad?

Beskatningen vil komme til at omfatte boligejendomme og erhvervsejendomme, som anvendes til udlejning. Ejendomme, der anvendes som led i ejerselskabets egen erhvervsvirksomhed, for eksempel domicilejendomme, produktions- og lagerbygninger mv. vil ikke omfattes af beskatningen. Det er endnu uklart, om beskatningen vil omfatte ejendomme, der er udlejet til et koncernforbundet selskab.

Hvordan?

Selskabet, der ejer ejendommen, vil skulle opgøre en årlig værdistigning (eller eventuelt værdifald) på de omfattede ejendomme og inkludere denne værdistigningen i den skattepligtige indkomst. Værdien af en ejendom vil skulle opgøres efter gældende regnskabsstandarder ultimo hvert år. Det vil være selskabet selv, der skal sørge for at foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi for hver enkelt ejendom.

Hvornår?

Beskatningen vil have skattemæssig virkning fra 2023.

Hvor meget?

Værdistigningen vil blive beskattet med den almindelige selskabsskattesats (i øjeblikket på 22 %) med mulighed for at fradrage underskud mv. fra andre dele af koncernen.

OBS: Det vil ikke være en skat, der kan væltes over på lejeren, da der er tale om ”indkomstbeskatning” af selskabet, der ejer ejendommen.

Konsekvenser

Bliver lagerbeskatning af udlejningsejendomme en realitet, vil det potentielt kunne have store konsekvenser for ejere af udlejningsejendomme. Dels vil en sådan skat kunne føre til, at afkastet på ejendommen falder, hvilket vil påvirke handelsværdien. Dels vil selve det at opgøre beskatningsgrundlaget kunne give anledning til problemer, en øget arbejdsbyrde og udgift for ejerselskabet samt tvister, hvis myndighederne er uenige i værdiansættelsen eller grundlaget for foretagelsen af den. Desuden kan det være en stor likviditetsmæssig byrde for et selskab at skulle betale skatten løbende.

Hos DreistStorgaard Advokater følger vi naturligvis med i, om og i givet fald hvordan regeringens udspil bliver gennemført, og vores eksperter i fast ejendom står til rådighed for rådgivning om de mulige konsekvenser, herunder om mulighederne for en proaktiv indsats og strategi for ejendomsinvesteringer i det nuværende marked, som utvivlsomt hurtigt vil blive påvirket, hvis udspillet udmøntes i et lovforslag.