Ny dom fra Højesteret om ejendomshævd

Ved hævd forstås, at der udøves en uretmæssig råden over en andens ejendom gennem så lang tid, at denne råden bliver retmæssig. Den hævdvundne ret svarer til den råden, der har været udøvet, og kan eksempelvis udgøre ejendomshævd, servituthævd og frihedshævd.

Der er tale om en privatretlig forpligtelse: én persons råden over en anden persons formuegode kan skabe en ret for den rådende over formuegodet. Hvor lang tid den uretmæssige råden skal udøves, afhænger bl.a. af forholdets fremtræden. Efter Danske Lov 5-5-1 fra 1683 kan man efter omstændighederne opnå ejendomsret til et areal ved hævd (ejendomshævd), hvis man har rådet over arealet i mindst 20 år.

Spørgsmål om hævdserhvervelse dukker eksempelvis op, når grundejere bliver uenige om, hvor skellet går mellem deres ejendomme. Hvis man ikke kan finde skelpæle, som ubestrideligt definerer skellinjen mellem ejendommene, kan det være vanskeligt for parterne at finde ud af, hvordan de skal gribe sagen an mellem sig, og det kan være indledningen til en længere tvist parterne imellem.

Det retlige grundlag

Det retlige grundlag for ejendomshævd er Danske Lov, 5-5-1, hvorefter uberettiget råden over en ejendom i mere end 20 år kan føre til, at der vindes hævd over den pågældende ejendom. De nærmere betingelser for, hvornår der kan vindes ejendomshævd, er i vid udstrækning fastlagt i retspraksis.

Når man taler om ejendomshævd (også kaldet grænsehævd), er det sædvanligvis formodet, at følgende betingelser kan udledes af reglen i Danske Lov og tilhørende retspraksis:

• Der skal være foretaget en ejers råden i mindst 20 år.
• Den udøvede råden skal foregå til en synlig og fast grænse.
• Der må ikke foreligge aftale med nabo herom (råden skal være retsstridig).
• Råden må på den anden side ikke være for retsstridig (”snighævd”).

Den hævdende skal derfor bl.a. have anvendt ejendommen på en almindelig måde ud fra den type ejendom, der er tale om, altså som om den hævdende selv var ejer. Det vil sige, at hvis en grundejer til en naboejendom inddrager naboejendommen, vil grundejeren skulle råde over denne på samme måde som over sin egen ejendom. Det kan udledes af retspraksis, at der i et vist omfang gælder et krav om, at den hævdende ikke må have været i ond tro.

Dette er dog kun i begrænset omfang defineret og beskrevet i retspraksis hidtil, men til belysning af grænsefladerne og hvor grænserne efter Højesterets opfattelse er, kan vi nu finde holdepunkter i en netop afsagt dom i Højesteret i februar måned 2023.

Den konkrete sag

Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt tre villaejere havde vundet ejendomshævd over en del af et areal, der ligger som et beplantningsbælte mellem et industriområde og et villaområde, og som villaejerne havde inddraget i deres respektive haver, kort tid efter en udstykning i 1960’erne og 1970’erne havde fundet sted.

I 2013 bad kommunen ejerne om at trække sig tilbage til det oprindelige skel. Ejerne afviste at imødekomme kommunens anmodning, idet de mente, at de havde vundet ejendomshævd på arealet.

Spørgsmålet i den nydeligt afgjorte sag var derfor, i hvilket omfang det desuden kunne kræves, at den hævdende grundejer var i god tro om at være ejer af det omstridte areal.

I den forbindelse påberåbte kommunen sig en gammel dom afsagt af Højesteret i 1932.

I denne dom fra 1932 havde en mand tilegnet sig en forsømt villagrund, som han havde været klar over tilhørte en anden. Han havde anvendt den i over 20 år, men Højesteret vurderede ikke, at manden havde vundet hævd på grunden. Højesteret lægger i sin afgørelse fra 1932 til grund for deres vurdering, at manden fik at vide, at grunden var solgt, og at han med lethed kunne have kontaktet ejeren for at afklare ejerforholdet. På grund af disse omstændigheder fandt Højesteret i 1932 ikke, at manden havde vundet hævd på villagrunden. Ud fra det sparsomme resume dommen giver af sagens detaljer, må det lægges til grund, at manden som udgangspunkt havde opfyldt de almindelige hævdsbetingelser. Det kan under alle omstændigheder lægges til grund, at manden havde rådet over villagrunden i over 20 år.

Alligevel når Højesteret frem til, at han ikke har vundet hævd på villagrunden. Dette begrunder de med, at manden var klar over, at grunden var videresolgt. I denne dom har Højesteret således vurderet mandens subjektive forhold, herunder hans gode tro, i deres vurdering af om der er vundet hævd eller ej. Højesteret når i dommen fra 1932 frem til, at mandens subjektive forhold gør, at han ikke kan vinde hævd på villagrunden. Manden er i ond tro omkring, at villagrunden tilhørte ham, og han var tilmed vidende om, at den var videresolgt. Han er dermed i ond tro omkring hævden.

Disse faktorer medfører, at manden er afskåret fra at vinde hævd på villagrunden. Denne dom er dermed i overensstemmelse med tidligere teori om, at hævd kræver en vis form for god tro fra den hævdende, førend der kan vindes hævd på et areal, da han forsætteligt har holdt sig uvidende om forholdets karakter og det faktum, at han var oplyst om, at villagrunden var solgt.

Påberåbelse af denne dom var væsentlig i den nyligt afgjorte sag fra Højesteret, for netop dette spørgsmål (om ond tro har betydning for hævdserhvervelse) har været delvist åbent i forståelsen af hævdsbetingelserne indtil nu.

Danske Lov stillede ikke et krav om god tro hos den hævdende, men tidlige domme har medført, at domstolene havde et moment af god tro med i deres vurdering, når det skulle vurderes, hvorvidt en person kunne vinde hævd eller ej. Hvad god tro for den hævdende angår, kan man sige, at der har udviklet sig enighed i den juridiske teori om, at der foreligger et krav om god tro på den måde, at den hævdende må antages at have kunnet gå ud fra, at hans råden ville blive tolereret. Der skal altså ”noget mere” til, for at opnå ejendomshævd end det blotte forhold, at man har rådet over et areal i 20 år, og at de øvrige betingelser nævnt ovenfor er opfyldte.

Højesteret vurderede således i 2023 sagen på følgende måde

”Højesteret finder, at der som udgangspunkt ikke kan vindes ejendomshævd, hvis den rådende på det tidspunkt, hvor den pågældende begyndte at råde over arealet, vidste, at arealet tilhørte en anden, jf. herved også Højesterets dom af 17. november 1931 (UfR 1932.39). Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis det efter en samlet vurdering findes godtgjort, at den rådende i en periode på mindst 20 år (hævdsperioden) havde føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealet.

Efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder findes det ikke godtgjort, at villaejerne i en periode på mindst 20 år har haft føje til at tro, at kommunen havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne. Højesteret har navnlig lagt vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne, men det skete ikke. Højesteret har endvidere lagt vægt på, at kommunen ikke har haft nogen anledning til at føre tilsyn med eller råde over arealerne.

Ved etableringen af beplantningen, som havde til formål at adskille villaområdet fra industriområdet og derved beskytte beboerne i villaområdet mod støj og forurening mv., forudsatte kommunen, at vedligeholdelse ikke ville være nødvendig i en længere årrække. Højesteret har desuden lagt vægt på, at der ikke har været tilkendegivelser fra kommunen, der kunne opfattes sådan, at kommunen var indstillet på at opgive sin ejendomsret.

Det forhold, at kommunen efter det oplyste ikke frem til 2013 gjorde villaejerne opmærksomme på, at de inddragne arealer tilhørte kommunen, kan i hvert fald under de foreliggende omstændigheder ikke have skabt en berettiget forventning hos villaejerne om, at kommunen var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne.”

Retlige konsekvenser af Højesterets nyeste praksis om hævd

Tager man udgangspunkt i den nyligt afsagte dom, ser man, at Højesteret lægger op til en vurdering af den hævdendes gode tro. Den vurdering, som retten nu bør indtage, indeholder en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvilket giver domstolene et vist spillerum, når de skal bedømme hvorvidt den hævdende er i ond tro.

Ond tro kan for den hævdende opstå ved både en aktiv handling og ved undladelse. Selvom hævd betinger en uretmæssig råden, så vil der være en grænse for, hvor uvidende man kan være om den uretmæssige retstilstand man forårsager, men samtidig har de inddraget kriteriet om god tro i deres afvejning, når domstolene skal vurdere, hvorvidt en part har vundet hævd eller ej.

Der har hidtil været en vis uenighed i litteraturen om, hvorvidt god tro skal anses som en betingelse for hævd, men det må konstateres, at retstilstanden nu må være således, at domstolene anvender god tro i deres endelige vurdering, hvilket understøttes af den nyligt afsagte dom i Højesteret.

Som det fremgår, er hævd en ganske vanskelig juridisk størrelse at arbejde med, da afgørelserne er meget konkrete i hver enkelt tilfælde, og ikke mindst er spørgsmålet om god eller ond tro hos den hævdende meget vanskeligt. For hvem ved egentlig, hvad den hævdende forventede eller kunne forvente. I en konfliktsituation må dette selvsagt sættes op imod en objektiv standard.

Det kan derfor rejse det relevante spørgsmål for parterne om, hvorvidt hævd er ganske udelukket, hvis man har haft mulighed for at spørge naboen, om denne er indforstået med at afstå arealet, men at man blot ikke har fået stillet spørgsmålet.

At dette spørgsmål, også i lyset af den nyligt afsagte dom fra Højesteret, er et yderst relevant hensyn, betyder at dette område fortsat er kompliceret, og i yderste fald kalder på fagkyndig bistand fra henholdsvis landinspektør og advokat med indsigt i dette komplicerede retsområde.

Af Partner og advokat Dan Jordy (H)