Højesteret: Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel ikke i strid med udstykningsloven

20.12.2016

Højesteret: Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel ikke i strid med udstykningsloven

Højesteret har ved dom af 3. november 2016 taget endelig stilling til tidsbegrænsningen i udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 om brugsrettigheder stiftet over dele af en fast ejendom. Højesterets flertal fandt, at en deklaration som angav, at en brugsret skulle gælde i “30 år med ret til fornyelse” ikke var i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1.

Det er normalt forekommende at være indehaver af en brugsret, f.eks. til at benytte en del af en naboejendom til haveareal, parkeringsareal eller brugsret til et strandareal. En sådan brugsret er dog ikke uden videre tidsubegrænset. Det følger af Udstykningslovens § 16, at der ikke må stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom. Højesteret har nu taget stilling til en fortolkning af denne bestemmelse herunder en brugsret, der skulle gælde i 30 år med ret til fornyelse. Brugsretten var aftalt på et tidspunkt, hvor det var den samme part, som ejede både den ejendom, som brugsretten skulle gælde og den ejendom, der skulle nyde godt af brugsretten. Formålet med brugsretten var, at den skulle være gældende længst muligt. Indehaveren af brugsretten gjorde for Højesteret gældende,l at den var tidsubegrænset, men kunne opsiges med et varsel på 30 år.

Den konkrete sag

I sagen var en brugsret blevet stiftet på en del af en samlet fast ejendom i 1996, hvorefter ejeren af den ene ejendom havde en brugsret til et strandareal, der tilhørte den anden ejendom, ”i 30 år med ret til fornyelse og transport”. I forbindelse med et ejerskifte opstod der en tvist mellem ejendommens nye ejer og den berettigede i henhold til brugsretten, idet ejeren gjorde gældende, at brugsretten skulle ophøre i 2026, dvs. 30 år efter dens stiftelse.

Højesterets flertal konkluderede, at udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1 sammenholdt med forarbejderne til loven, skal forstås sådan, at en tidsubegrænset aftale om brugsret til en del af en fast ejendom ikke medfører krav om udstykning, hvis aftalen indeholder en mulighed for opsigelse, og opsigelsesvarslet ikke overstiger 30 år. Højesterets flertal lagde herefter til grund, at den oprindelige hensigt med deklarationen måtte have været, at den skulle binde ejeren af ejendommen så længe som muligt inden for anvendelsesområdet af udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1, og kom frem til, at deklarationen efter sin ordlyd og omstændighederne ved dens udfærdigelse, skulle forstås som en tidsubegrænset brugsret med et rullende opsigelsesvarsel på 30 år. Dermed skulle brugsretten ikke automatik ophøre 30 år efter stiftelsen, men derimod fortsætte uden tidsbegrænsning, indtil den blev opsagt med 30 års varsel af ejeren af ejendommen.

Konklusion

Højesterets konklusion i sagen bekræfter den hidtidige retspraksis på området, og afgørelsen må antages at udgøre et væsentligt fortolkningsbidrag i relation til udstykningskravet i Udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1.

Med Højesterets afgørelse kan det lægges til grund, at der kan indgås en aftale om tidsubegrænset brugsret, forudsat der er indsat et opsigelsesvarsel på maksimalt 30 år.
Link til Højesterets afgørelse: http://www.hoejesteret.dk/hoejesteret/nyheder/Afgorelser/Documents/264-15.pdf