Er dit erhvervslejemål erhvervsbeskyttet?

Det har afgørende betydning for dit erstatningskrav, om dit lejemål er erhvervsbeskyttet, hvis din udlejer opsiger dit lejemål, eller hvis du af anden årsag bliver tvunget til at flytte ud af dit erhvervslejemål. Selvom bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse ikke er ny, er der stadig tvister om omfanget af beskyttelsen. Få et indblik her.

Er et erhvervslejemål erhvervsbeskyttet, begrænser det udlejerens muligheder for at opsige lejemålet. Efter Erhvervslejeloven er dit lejemål nemlig erhvervsbeskyttet, når lejemålets fysiske placering er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Det betyder, at du som lejer får en udvidet beskyttelse, samt mulighed for en højere erstatning, hvis din udlejer opsiger lejemålet.

Udlejer kan opsige lejemålet med henvisning til, at:

1. udlejer selv ønsker at benytte det lejede (udlejer må ikke starte virksomhed indenfor samme erhverv),
2. udlejer dokumenterer at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, eller
3. når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet.

Samtidig skal opsigelsen være rimeligt begrundet ud fra en vurdering af både dine og udlejers forhold.

Beliggenheden er afgørende

Butikker, hvorfra der hovedsageligt sælges konsumvarer til kunder, der bor i nærheden af butikken, vil typisk være beskyttet. Ved detailbutikker bliver der ved afgørelsen lagt vægt på, om kunderne må antages at søge butikken hovedsageligt på baggrund af dens beliggenhed, eller på grund af dens navn og særlige karakter. Kontorlokaler, fabrikker mv. vil normalt ikke være beskyttet. Der vil altid være tale om en konkret vurdering ud fra blandt andet typen af din virksomhed, lejemålets karakter og særligt beliggenheden.

Senest har Østre Landsret ved dom af 14. august 2015 truffet afgørelse om, at en bilforhandler i Silkeborg var erhvervsbeskyttet, hvorfor han udover erstatningen for afholdte flytteomkostninger på kr. 600.000, havde krav på kr. 1,8 mio. i godtgørelse for tabt ”goodwill”. ”Goodwill” er defineret som en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, som lejeren mister pga. flytningen.

Afgørelsen faldt således, da lejemålet havde en særlig attraktiv beliggenhed, og fordi beliggenheden havde væsentlig betydning for bilforhandlerens omsætning.

Helt konkret begrundede Østre Landsret sin afgørelse med, at;

·         bilforhandleren blev passeret af ca. gennemsnitligt 20.000 biler i døgnet

·         Silkeborg by med held har markedsført sig som bilforhandlernes by

·         potentielle købere af biler i bilforhandlerens prisklasse typisk ville besøge flere forhandlere,

·         der var en særlig koncentration af bilforhandlere i nærheden af bilforhandlerens lejemål.

Det er meget vigtigt, at man nøje overvejer vilkårene for udlejers evt. opsigelse af lejemålet, inden lejekontrakten udformes. På samme måde er det vigtigt, at en opsigelse også gennemtænkes og håndteres korrekt.

Erstatning

Uanset om dit erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet eller ej, har du som udgangspunkt altid ret til at få dækket:

• flytteudgifter,
• værdiforringelse af dit inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,
• værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som du med udlejers samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som du ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre du har forpligtet sig til at foretage retablering,
• driftstab i normal flytteperiode,
• rimelige udgifter til sagkyndig bistand og
• andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Ved et erhvervsbeskyttet lejemål har du herudover typisk også krav på erstatning på ”goodwill”, hvilket ofte er et ikke ubetydeligt beløb. Erstatningen opgøres som værdien af kundekredsen.

Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

Hver sag bedømmes individuelt, og lejer har bevisbyrden.  Selvom det fremgår af loven, at erstatning først kommer på tale på baggrund af et dokumenteret tab, blev en lejer i 2001 eksempelvis tilkendt kr. 200.000 i værdi af kundekreds/”goodwill. Lejeren fik medhold på trods af, at han efter driftsherreløn ikke havde haft overskud i virksomheden de seneste 3 år. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på, at lejer havde afståelsesret og at lejemålet havde en god beliggenhed. I forbindelse med et kommende kommunalt projekt skønnes lejemålet desuden at få en forbedret beliggenhed.

Der kan være mange spørgsmål i forbindelse med opsigelser, og særligt fordi der i stor udstrækning er aftalefrihed, og det således er et samspil mellem erhvervslejekontrakten og erhvervslejeloven.

Hvis du ikke kender dine rettigheder, kan det have store økonomiske konsekvenser. Er du i tvivl, er du altid velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse.