Ændring af erhvervslejeloven – grundlaget for regulering af leje til markedslejen
12.01.2017
Den 1. januar 2017 trådte en ændring af erhvervslejeloven i kraft. Lovændringen indebærer en præcisering af de vilkår, der skal tages i betragtning, når lejer eller udlejer kræver regulering til markedslejen. Lovændringen indeholder dermed en præcisering af erhvervslejelovens § 13, stk. 1, der skal sikre, at der bliver taget højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår, når sammenligningslejemål inddrages som bevismiddel i sagen om markedsleje.
Der er i erhvervslejeloven aftalefrihed for parterne til selv at fastsætte lejen og reguleringen af denne i erhvervslejeforhold. Har parterne ikke aftalt andet, kan hver af parterne, i henhold til lovens § 13, stk. 1, kræve regulering til markedsleje, hvis lejen er væsentligt højere eller lavere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og udlejer ville aftale for det pågældende lejemål bl.a. under hensyntagen til vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvorfor der ved vurdering af markedslejen i praksis tages udgangspunkt i sammenlignelige lejemål. Som hovedregel skal der efter praksis være en forskel på den pågældende leje og markedslejeniveauet på plus eller minus 15 %, for at lejen kan kræves reguleret. Ifølge retspraksis er det den, der varsler lejereguleringen, der har bevisbyrden for, at den gældende leje på varslingstidspunktet er for lav eller høj.
Erhvervslejelovens § 13, stk. 1 har fra 1. januar 2017 fået følgende formulering:
”Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.
DreistStorgaards bemærkninger til lovændringen
Ved anvendelsen af sammenlignelige lejemål har man tidligere set konkrete eksempler på, at der er sammenlignet med lejemål, som ikke har været indgået på samme vilkår, idet der bl.a. er blevet givet betydelige huslejerabatter. Dette har medført, at sammenligningen er sket på et ufuldstændigt eller fejlagtigt grundlag, og at der derfor er blevet varslet en højere leje end den, der reelt blev betalt i de pågældende sammenligningslejemål. Ved domstolenes behandling af tvister om markedslejen for disse lejemål har domstolene foretaget en konkret vurdering af sammenligneligheden Det er vigtigt, at lovgivningen klart og tydeligt sikrer, at sådanne uhensigtsmæssige situationer ikke opstår.
Med lovændringen skal der tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår (sideletters mv.) for de pågældende lejemål, der anvendes til sammenligning, herunder også aftaler om lejerabatter (også de der ikke fremgår direkte af lejekontrakten).
Lovændringen har derfor medført, at der i ovenstående § 13, stk. 1, er blevet indsat et nyt punktum (det understregede), hvorefter der ved anvendelse af sammenlignelige lejemål i vurderingen af markedslejen, skal tages højde for samtlige relevante aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål. Her tænkes på f.eks. nøglepenge og huslejerabatter, der i praksis har vist sig ikke nødvendigvis at fremgå af lejekontrakten for det sammenlignelige lejemål. I visse tilfælde fremgår disse særlige aftaler og aftalevilkår af såkaldte »sideletters«, der må forstås som tillæg til den oprindelige lejeaftale. Disse aftaler og særlige vilkår kan have en endog væsentlig betydning for den leje, der betales for det pågældende lejemål og får dermed også betydning for sammenligningen med det lejemål, der er varslet reguleret til markedsleje. Det betyder, at man ikke alene skal se på lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, men også skal tage ovennævnte forhold, der muligvis ikke fremgår af lejekontrakten, i betragtning.
Lovændringen er dermed alene udtryk for en præcisering af lovens nuværende bestemmelse, og har til formål at afværge tvivl om, hvorvidt samtlige forhold i de lejemål, der anvendes til sammenligning, skal medtages, når markedslejen skal vurderes for et konkret lejemål. Lovændringen skaber dermed klarhed omkring reglerne og er hensigtsmæssig for alle parter, men vil dog efter hidtidig praksis ikke vil have nogen væsentlig effekt, idet markedslejesager allerede behandles eller i hvert fald bør blive behandlet som beskrevet i lovforslaget til lovændringen. Man bør som udlejer fortsat i hver enkelt udlejningssituation forholde sig grundigt til og præcisere i erhvervslejekontrakten, hvad vurderingstemaet skal være. Det gælder eksempelvis spørgsmålet om lejemålets generelle contra specifikke anvendelighed og inddragelse af udførte indvendige indretninger bekostet af lejer, men som udlejer har ydet tilskud til mv.
Har du/I behov for at høre nærmere, kan I kontakte advokat Peter Niemann Thøgersen på telefon 56 63 44 66